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최과장이 바라보는 경제

적산법으로 임대료를 산정할 때

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적산법은 임대료를 평가하는 감정평가법 중 하나이다. 일반적으로 임대인 입장에서의 평가법으로 알려져 있다.

대상물건의 기초가액 x 기대이율 + 필요제경비를 의미한다.
이 때의 대상물건의 임대료는 사용료의 개념을 포함한다.


10평 정도 되어보이느 메가커피 상가의 임대료는 얼마일까?


이 때, 기초가액은 적산법을 적용하여 적산임대료를 구할 때 기초가 되는 대상물건의 원본가치를 말한다.

교환의 대가인 협의의 가치와
용익의 대가인 임대료 사이에는
원본과 과실의 관계가 있다.

그렇기 때문에, 적산임대료를 구하기 위해서는원본가치로서의 기초가액을 구할 필요가 있다.

적산법은 부동산으로부터 발생하는 사용 수익의 대가를 계산하기 위해, 소요된 원가를 통해 간접적으로 측정할 수 있다는 논리가 적용된 평가법이다.

토지 건물의 경우는, (토지+건물) x 층.위치별 효용비율 을 통해서 구할 수 있고,
                                                                                                          
집합건물은 거래사례비교법을 통해 구할 수 있다.

필요제경비는 임차인이 사용 또는 수익 할 수 있도록 임대인이 대상물건을 적절하게 유지 및 관리하는데 필요한 비용을 말한다.

필요제경비에는 다음과 같은 요소들이 있다.

1) 감가상각비 : 대상물건이 상각자산인 경우 시간경과에 따라 발생하는 물리적기능적 경제적 가치감소분인 감가상각액을 의미

2) 유지관리비: 대상물건의 유용성을 유지하고 관리하기 위해 필요한 수익적 지출로 수선비와 유지비 관리비 등을 의미

3) 조세공과금: 대상물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금 (법인세와 소득세는 포함되지 않음)

4) 손해보험료: 소멸성 보험료 (화재보험료, 손해보험료 등)

5) 대손준비금: 임차인의 임대료지불 불이행에 따른 준비금 (보증금 등 일시금을 받는 경우에는 계상하지 않음)

6) 공실손실상당액: 임대기간의 공백 또는 미입주 등으로 인한 공실발생에 대비한 손실상당액을 의미.  그렇지만, 수익환원법 적용 시 반영하는 인근의 표준적인 공실정도를 반영한 것은 아니라, 필요제경비로서의 공실손실상당액은 임차인의 인테리어 기간 등에 대한 반영을 의미하는 것이다.

7) 정상운영자금이자
임대영업을 하기 위하여 소요되는 정상적인 운영자금에 대한 이자를 의미

* 필요제경비는 임대인이 대상물건을 임대차하는데 필요한 비용을 의미하기에, 임차인의 사용으로 발생하는 수도광열비 등의 부가사용료 및 공익비는 제외되어야 함.


나도 임대인하고 싶다.




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