임대료 썸네일형 리스트형 수익환원법 중 직접환원법 (가능총수익, 유효총수익, 순수익) 수익환원법: 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법 수익환원법의 구조 1. 순수익 산정 (직접법에 따른 순수익 산정, 일반적으로 1년 단위로 산정)(1) 순수익이란 대상물건에 귀속하는 적절한 수익(2) 유효총수익에서 운영경비(필요제경비)를 공제하여 산정(3) 순수익 또는 현금흐름도 최유효이용의 요건 충족해야함(장래에 발생할 수 있는 순수익을 기초로 함)2. 유효총수익: 가능총수익에서 공실손실상당액 및 손실충당금 공제하여 산정: 해당 부동산의 과거 또는 현재의 유효총수익을 파악하고 , 비정상/일시적 유효총수익에 대한 조정이 필요함(1) 연간 임대료 및 연간 관리비 수입 -. 일반적으로 통상적인 상업용부동산의 경우에는 임.. 더보기 적산법으로 임대료를 산정할 때 적산법은 임대료를 평가하는 감정평가법 중 하나이다. 일반적으로 임대인 입장에서의 평가법으로 알려져 있다. 대상물건의 기초가액 x 기대이율 + 필요제경비를 의미한다. 이 때의 대상물건의 임대료는 사용료의 개념을 포함한다.이 때, 기초가액은 적산법을 적용하여 적산임대료를 구할 때 기초가 되는 대상물건의 원본가치를 말한다.교환의 대가인 협의의 가치와 용익의 대가인 임대료 사이에는 원본과 과실의 관계가 있다.그렇기 때문에, 적산임대료를 구하기 위해서는원본가치로서의 기초가액을 구할 필요가 있다.적산법은 부동산으로부터 발생하는 사용 수익의 대가를 계산하기 위해, 소요된 원가를 통해 간접적으로 측정할 수 있다는 논리가 적용된 평가법이다.토지 건물의 경우는, (토지+건물) x 층.위치별 효용비율 을 통해서 구할 수 있.. 더보기 임대료의 구성과 산정기간 관련 사항 실질임대료를구성하는 요소는 순임대료와 필요제경비가 있다.이러한 실질임대료는 지불임대료뿐마니아니라 -. 선불적 성격을 갖는 권리금과 같은 일시금의 상각액과 운용익 -. 예금적 성격을 갖는 보증금, 협력금 등 일시금의 운용익을 포함한다. 순임대료는각 지불시기에 일정액씩 지불되는 임대료 중 순임대료액을 말하고, 부가사용료와 공익비 중 실비 초과액을 의미한다. 순임대료는 자산의 사용에 따른 반대급부에 대한 의미도 가지고 있는데, 기초가액과 기대이율의 곱으로 표현할 수 있다. 필요제경비는감가상각비유지관리비공조공과손해보험료대손준비비공실손실상당액정상운전자금이자등이 포함된다. 필요제경비는 부동산이 실물자산임에 따른 비용이라고 볼 수 있다.임대료 감정평가 상 실무적으로는 임차인의 사용에 따라 발생하는 전기료와 수도료 등.. 더보기 이전 1 다음
