블룸버그에서 태영건설을 다루다 (24년 1월 24일)

 
안녕하세요 최과장입니다.
블룸버그에서 한국의 부동산에 대해
 
South Korea's Real Estate Tunmoil Is Far From Over 이라는 제목으로 다루었습니다.
 
직역하자면, 
한국의 부동산 혼란은 아직 끝나지 않았다라는 것이고,
서울 태영건설의 본사 사진을 띄워놓았습니다.
 

 
 
태영건설은 데시앙이라는 브랜드로 유명합니다.

최근 '워크아웃' 이슈로 경제면에 많이 오르내리고 있는 태영건설은, 워크아웃을 성실하게 이행을 해서 기업의 조기 정상화를 위해 노력하겠다는 말을 홈페이지에 게시하였습니다.
 
워크아웃은 '금융채권자협의회의 공동관리절차'를 의미합니다.

일시적 자금 유동성 위기를 겪고 있는 기업에게
채권 만기연장, 이자 감면, 신규 자금지원 혜택 등
채권단과의 공동 관리를 통해 기업을 정상화 시키는 작업입니다.

태영건설은 데시앙이라는 브랜드로 유명합니다.
웹에서는 대한민국 시공능력 평가 순위 상위 30대에 들어간다는 말들이 있기도 합니다.

23년 기준으로 도급 순위가 16위라는 말도 있네요.
 
그런데, 입주 관련해서 걱정을 하시는 분들이 많으실 수 있을 것입니다.
 
홈페이지의 안내문에서는
'준공 전 계약자의 안전은 그대로 보장됩니다.'
라고 말하고 있습니다. 
 
시공 중인 현장은 HUG 로부터 분양 보증을 받았기 때문이라고 하는데, 이 때 분양 보증 효력이 어떻게 유지되는지도 확인을 해보아야 할 것 같습니다. 
 
또한, 기존의 분양 계약 조건은 워크아웃과는 상관없이 적용 받을 수 있다고 하며, 변경사항이 없을 것이라고 합니다.
마찬가지로 중도금이나 잔금 또한 정상 납부하면 된다고 합니다.
 
사실, 워크아웃이라는 절차 자체는 기업을 정상화하기 위한 작업입니다. 부도나 파산과 동의어는 아닌 것입니다. 기업의 현금흐름을 좀 더 원활하게 하고, 단기 유동성 부족으로 인한 불확실성을 해소하는 과정인건데, 이때 채권단과의 관리에서 수계약자들의 현장을 최우선으로 진행한다고 합니다.
 
입주 이후에도, 하자보수 이행보증 증권을 통해 지정된 하자 보수 기간 동안에 A/S 정상적으로 진행된다고 게시해놓았습니다. 꼭 잘 진행되어서 수분양자, 협력업체, 근로자에 문제가 없어야겠습니다. 
 
이 태영건설은 언론에 따르면, 채권단 결의서 접수 결과 96.1% 의 동의율로 워크아웃이 개시되었다고 합니다.

채권액은 21.7조 정도이고, 채권단의 규모는 512 곳인데, 채권단 협의회는 오는 4월 11일 까지 금융채권에 대한 상환을 유예하고, 자산 부채 실사를 실시한 뒤 이 결과에 따라 기업 개선 계획을 수립하게됩니다.
 
참고로 채권단은 주채권단(태영건설에 직접대출을 보유)과 PF 대주단 (PF 사업장에 대한 대출)로 나뉘어지게 되는데, 신규자금 부담에 대한 부분에서 갈등의 여지가 있는 상황입니다. 
 
우선 지난 1월 11일에 워크아웃 개시를 결정한 이후에 실사에 들어가게 되었는데, 결정이 나자마자 실사 법인 선정 RFP (제안서) 를 발송했다고 합니다. 회계법인 선정 이후에는 자산 부채 실사가 본격적으로 실시되게 되는데, 대략 3개월 가량 실사를 진행하고 기업의 가치가 청산가치보다 높다고 판단되면 기업 개선에 대한 계획을 확정해서 진행하게 된다고 합니다.
 
실사 법인으로는 삼일회계법인이 유력하게 다뤄지고 있습니다. 
실사 회계법인은 자산 부채에 대한 실사 이외에도 신규 자금 지원의 주체와 존속능력평가 등의 전반적인 평가를 수행하게 됩니다. 신규 자금 지원의 주체를 결정하는 부분에서는 일단 워크아웃 개시까지 발생한 부족 자금과 PF 사업장 이외의 사유로 인한 부족 자금은 주채권단이 지원하고, PF 사업장 처리 필요 자금은 PF 대주단이 지원해야하는데, 자금 부족이 불분명하면 두 채권단이 절반씩 지원 한 뒤에 회계법인의 실사를 거쳐서 사후정산하게 된다고 합니다. 

그런데, 워크아웃을 실시한다고 다 한번에 해결되는 것이 아닙니다.
관리 도중 태영건설의 자구안 이행 여부나, 추가 우발 부채 등이 확인되게 되면 워크아웃 진행이 어려울 수도 있습니다.
 
일단 60여곳의 PF (project financing)  사업장에 대한 처리 방안이 중요한데, 분양률이 70%~80% 정도로 높거나 이미 공사가 진행된 PF 사업장은 계속 추진이 가능할 것으로 예상이 되자만, 상당수의 사업장이 시공사를 교체하거나 공매 또는 경매에 부쳐질 수가 있습니다. 
 
추가 우발 부채에 관련해서는, 알려진 바에 따르면 태영 건설은 9.5조 정도의 보증채무 가운데 2.5조 정도의 우발채무가 있다고 합니다. 이것은 브릿지론 보증과 분양률 75% 미만의 PF 보증을 합친 것인데, 실사가 들어간 뒤에 회계법인이 파악을 해보았을 때, 다른 요소가 발견되게 된다면 추후에 채권단의 동의를 구하는데 어려움이 있을 수도 있습니다.
 
이후에 기업개선계획 이행 과정을 예측해보면, 기존에 워크아웃을 경험하였던 건설사 들은 통상 5년에서 10년정도의 구조조정 기간을 거치게 되는데, 태영건설의 워크아웃 또한 그렇게 될 확률이 높습니다.
 
대표적인 예로 현대건설의 경우 워크아웃을 마치는데까지 2001년에서 2006년까지 시일이 소요되었습니다. 
참고로 청산된 기업들도 있습니다. 대표적으로 벽산건설과 우림건설 등이 있습니다.
 
이제 관건은 PF 보증 규모가 큰 건설사들이 유동성을 확보하는 것입니다. 일단 이번 1분기에도 이슈들이 있을 것입니다. 
 
추이는 충분히 지켜봐야하겠습니다. 
PF 사업 정상화가 되려면 공사비가 계속 투입이 되어야하는데, 현재 부동산 PF시장 자체의 불안이 커지고 있는 상태입니다.
 
이 와중에 정부는 기획재정부 장관과 한국은행 총재, 금융위원장, 금융감독원장, 경제수석, 산업은행 회장 등과 함께 거시경제.금융현안 간담회를 가졌는데, 이 자리에서 태영건설의 워크아웃 신청 이후의 진행상황에 대해서 논의를 했다고 합니다.
 
이들이 평가했을 때, 지난 달 28일 태영건설의 워크아웃 신청 이후 기업어음 (CP) 와 양도성 예금증서 (CD) 등의 단기금리가 하향 안정화되고, PF자산유동화기업어음(ABCP) 대체적으로 정상 차환되는 등 안정적인 상황이라고 평가했는데, 경계감은 늦추지 않아야한다고 생각합니다. 
 
정부와 한국은행은 시장안정조치를 확대할 준비도 해야할 것으로 보이는데, 레고랜드 사태 때를 생각해보면 그 당시 50조원이 넘는 수준으로 시장안정조치를 취했던 것으로 파악이 됩니다. 물론 필요한 경우에는 추가 확대해서 시장 변동성에 안정화를 가져와야 할 것 같습니다. 
 
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